افق عجيب پيش روي بازار مسكن
پيمان مولوي
وقتي درباره بازار مسكن صحبت مي‌شود، در واقع درباره بيش از 80درصد ثروت ايرانيان بحث مي‌شود. بازاري كه ذي‌نفعان زيادي در آن حضور دارند و اهداف متفاوتي را پيگيري مي‌كنند. بازار املاك و مسكن بر خلاف برخي سياستگذاري‌هاي خطي و بخشنامه‌هاي دستوري دولت از پيچيدگي‌هاي فراواني برخوردار است. بايد توجه داشت كه در اين بازار واردات، افزايش تعرفه و... نقشي ندارد و بيشتر مصالح مرتبط با ساخت مسكن نيز در داخل كشور موجود است. از اين منظر مقاومت اين بازار در برابر تحريم‌هاي اقتصادي از ساير بازارها بيشتر است. بنابراين مشكلاتي كه امروز در حوزه مسكن (اجاره، خريد و...) به چشم مي‌خورد، ارتباطي با تحريم‌هاي اقتصادي ندارد و بيشتر برآمده از سوءمديريت‌هاي مسوولان اجرايي است. اما 4تيپ مختلف در جامعه ايراني، مطالبات خود را از بازار مسكن جست‌وجو مي‌كنند. 4تيپ «مقتصد صرفه‌جو»، «رفاه‌گرا»، «سوداگر» و «سرمايه‌گذار» كه هر كدام رويكرد متفاوتي را از اين بازار دنبال مي‌كنند. مقتصد صرفه‌جو، كسي است كه خانه ندارد و مستاجر است، بنابراين روياي خريد خانه‌اي حداقلي را در سر مي‌پروراند. استراتژي اين فرد با راهبرد فرد «رفاه‌گرا» كه يك خانه يا دو خانه و بيشتر دارد و تلاش مي‌كند كه براي سرمايه‌گذاري يا هر عمل ديگري خانه بعدي را تهيه كند، متفاوت است. سوداگر هم كسي است كه دسترسي به منابع خوبي دارد، به سرعت وارد بازاري مي‌شود و سريع‌تر از آن بازار خارج مي‌شود و سعي مي‌كند در كوتاه‌ترين زمان، منفعت زيادي را كسب كند. سرمايه‌گذاران نيز جرياناتي هستند كه به صورت حرفه‌اي در ساخت‌وساز و خريد و احداث مراكز اداري، تجاري و مسكوني و...مشاركت دارند. اين تيپ افراد درآمدهاي نجومي را هدف قرار مي‌دهند و به كمتر از آن راضي نيستند. از سال 74 خورشيدي 5دوره رونق و ركود را پشت سر گذاشته‌ايم. دوره‌هايي كه شايد تطبيقي با هم نداشته باشند و در برخي برهه‌ها دوره رونق طولاني‌تر و دوران ركود آرام‌تر هستند .
اما بر اساس يك اصل كلي، بعد از هر دوره رونقي، دوره ركودي از راه مي‌رسد.چرخه اصلي و بناي عمده بازار املاك؛ 1) چرخه ايجاد پس‌انداز در دوران ركود، 2) تجميع ثروت، 3) خريد با روش‌هاي رهن و ايجاد بدهي است. در نهايت با ورود مجدد به ركود بازتعريف دوباره اين چرخه در سال‌هاي بعد. در اقتصاد ايران نرخ بهره حقيقي يكي از گزاره‌هاي مهم در بخش‌هاي مختلف اقتصادي است. در 30سال گذشته در 10سال نرخ بهره حقيقي مثبت و 20سال از اين مدت، شديدا منفي بوده است. بازار مسكن نسبت به نرخ بهره حقيقي كه مابه‌التفاوت ميان نرخ بهره بدون ريسك و تورم سالانه در كشور است، واكنش كاملي نشان مي‌دهد و زماني كه نرخ بهره حقيقي در ايران مثبت بوده (مانند سال‌هاي 92، 93، 94) بازار مسكن در ركود بوده است. بنابراين تغييرات در نرخ بهره مي‌تواند نشان دهد چه زماني بازار مسكن به سمت ركود حركت مي‌كند. با اين توضيحات مي‌توان گفت نرخ دلار تعادلي در اقتصاد ايران طي سال جاري 32، سال 1402، حدود 40هزار تومان و بالاتر است.اين موارد به ما مي‌گويد كه طي بازه زماني تقاضا براي خريد مسكن و گران‌تر شدن نرخ مسكن تداوم خواهد داشت. در برابر اين واقعيت‌هاي اقتصادي، دولت چه راهبردي را تدارك ديده است؟ دولت از طريق بخشنامه‌هاي دستوري تلاش مي‌كند نرخ مسكن اجاره‌اي را مهار كند. تجربه ثابت كرده است كه چنين بخشنامه‌هايي، كمكي به مردم نمي‌كند. دولت از سوي ديگر اعلام كرده كه براي هر سال يك ميليون مسكن خواهد ساخت كه در سال نخست هيچ مسكني ساخته نشده است.اغلب كارشناسان هم اشاره مي‌كنند دولت در تحقق اين وعده‌ها توفيقي نخواهد داشت. بنابراين در شرايطي كه چشم‌انداز پيش روي مسكن در افق مقابل از جهش بالا حكايت مي‌كند، دولت اقدام قابل توجهي براي مواجهه با اين شرايط صورت نداده و اين خطرناك است.